Achat - Guide Juridique

LES PRINCIPALES ÉTAPES 

Ça y est, vous avez trouvé la propriété de vos rêves en Espagne !!! Il est donc maintenant essentiel de  retirer le bien du marché. Parce qu’il n’y a pas ou peu de mandats exclusifs en Espagne (contrairement aux usages en France, en Belgique ou en Suisse…), nous ne contrôlons pas complètement les visites du dit bien, d’où l’importance de mettre une option sur la propriété choisie. 

Contrat de Réservation

La signature du contrat de réservation entre le vendeur et l’acheteur permet de retirer une propriété du marché. A ce moment il vous sera demandé de payer un dépôt de réservation sur le compte clients de votre agent ou plus communément sur le compte clients de votre Avocat en Espagne (recommandé). Le montant du dépôt de réservation est généralement de €3.000 minimum (le dépôt demandé peut être supérieur en fonction de la valeur du bien). Votre avocat commence alors les recherches légales sur la propriété réservée (légalité et conformité du bien, POS et registre public, recherche d’éventuelles dettes – registre des hypothèques - impôts locaux – copropriété, etc…) s’assurant par conséquent que votre acquisition se fera en toute sécurité. Le dépôt de réservation vous serait intégralement rendu en cas de problème sur la propriété.

 Contrat privé d’achat (compromis)

Une fois les recherches légales de votre Avocat complétées, un contrat d’achat est signé entre les parties, communément 15 jours après le contrat de réservation, avec paiement au vendeur d’un montant correspondant à 10% du prix de la propriété (incluant le dépôt de réservation). Le contrat d’achat stipule la totalité des termes de la transaction (prix d’achat, échéancier de paiement et date de l’acte Notarial, inventaire lorsque il ya du mobilier inclus, etc…).

 Acte Notarial et remise des clès

 A la signature de l’Acte devant Notaire et avant paiement du solde, toutes dettes et obligations éventuelles sur le bien, incluant prêt hypothécaire, auront au préalable été liquidées. Le Notaire vous remettra une copie de l’Acte, l’original étant envoyé au Registre Public de la propriété pour enregistrement. Bien entendu les clés de la propriété vous seront remises chez le Notaire.

INFO LÉGALE

Compte tenu des quelques dissemblances avec la législation régissant le marché immobilier dans votre pays d’origine, nous recommandons à tous nos clients de s’attacher les services d’un Avocat spécialisé Espagnol (de préférence local) qui vous conseillera de manière impartiale et pourra vous représenter dans toutes vos démarches dans le cadre de votre acquisition immobilière en Espagne.

 'Acheter un bien immobilier en Espagne est relativement simple et l’acheteur est très bien protégé'

 Contrairement à certaines idées reçues, acheter un bien immobilier en Espagne est relativement  simple et l’acheteur est très bien protégé. Tous les biens immobiliers en Espagne sont inscrits au Registre public de la Propriété ('Registro de la Propiedad'). La “Nota Simple” est un document simplifié émit  par le Registre public où apparaissent le(s) nom(s) du/des propriétaire(s) du bien mais aussi d’éventuelles dettes, charges, séquestres ou autres hypothèques. La Nota Simple détaille également les caractéristiques du bien (superficies, nombres de pièces, étage, annexe(s), etc...).

La Signature de l’Acte Authentique et remise des clés se fait toujours devant Notaire qui rédige les Actes et leurs confère l’authenticité. Le Notaire assure également la conservation des Actes.

Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne se doit d’être complètement transparent, les banques par lesquelles transitent les fonds, doivent systématiquement fournir un certificat de provenance de l’argent.

Pour les propriétés en voie future d’achèvement, tout paiement effectué en faveur du vendeur avant la livraison doit être garanti par une banque ou compagnie d’assurance agréée (Loi 38/1999). Si la construction n’est pas livrée dans les délais prévus dans les contrats, l’acheteur a le droit de réclamer le remboursement des sommes versée ainsi qu’une compensation financière. De plus, tout promoteur a l’obligation légale de contracter une garantie décennale qui couvre pendant une période de 10 ans tout défaut de construction.

COÛTS LIÉS À L'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE

 (un peu moins de 10% en sus du prix d’achat)

Propriétés de Revente (ancien):

L’Impôt de Transfer de Propriété (I.T.P. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est de 7%

Avocat – représentation légale, normalement 1% du prix de la propriété (+21% TVA)

Frais de Notaire, 500 – 1,500€ en fonction du prix de la propriété

Inscription au registre de la propriété, 300 – 1,000€ en fonction du prix de la propriété

Propriétés neuves directement achetées à un promoteur

10% TVA (IVA)

1,20% Impôt de Timbres (A.J.D. Actos Júridicos Documentados)

Avocat/représentation légale, normalement 1% du prix de la propriété (+21% TVA)

Frais de Notaire, 500 – 2,500€ en fonction du prix de la propriété

 Inscription au Registre Public de la Propriété, 300 – 2,000€ en fonction du prix de la propriété

 Terrains à batir

 21% TVA en sus du prix d’achat. Représentation légale -, Notaire -, Inscription Registre de la Propriété (identique, voir ci-dessus). 

DE QUOI A-T’ON BESOIN POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE? 

1. Vous avez bien entendu besoin des fonds suffisants disponibles pour payer le prix 

2. Il est nécessaire d’obtenir un numéro d’identification des étrangers (N.I.E.). Votre avocat ou nous même vous assisterons dans ces démarches 

3. Vous avez aussi besoin d’un compte bancaire en Espagne afin de domicilier les frais de copropriétés, l’électricité, l’eau, les impôts locaux (conseillé) 

DÉPENSES À PRÉVOIR LORSQUE L’ON POSSÈDE UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE: 

1. Taxe locale appelée I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que l’on peut assimiler à la taxe foncière- Paiement annuel. 

2. L’enlèvement des ordures ménagères (Basura) - Paiements normalement semestriels 

3. Copropriété ou syndic (cuota de comunidad) - Paiement normalement mensuel ou trimestriel 

4. Votre consommation d’Electricité - Paiement chaque 2 mois 

5. Votre consommation d’Eau - Paiement  mensuel 

6. Assurance habitation - Paiement annuel ou semestriel 

7. Impôt non-résident - Paiement annuel 

8. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire - échéances mensuelles

 Il est recommandé et bien plus pratique de payer les dépenses ci-dessus par prélèvement